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赴美攻读MBA 家中资产是留还是卖

发布日期：2005-10-11 8:08:00

在昆山的外企工作了4年后，李先生终于实现了读书时的梦想赴美攻读。可拿到签证时，李先生却犯了愁：他这一离开就是两年，学成后自己还想在美国工作几年积累国外工作经验，这个期间留在国内的两套按揭房和金融资产怎么办

两套房子及其贷款名牌大学本科毕业后，李先生顺利地在一家知名外企谋得职位，收入丰厚稳定，而且因为工作繁忙平时开销不大，4年里积累了不少资产。先是按揭买了一室的小房子，价值15万元，小有积蓄后今年又在市中心按揭买了一套价值48万元的房子，刚刚交房。两套房子的贷款都是15年期，前一套首付5万元，按揭款10万元，月还800元后一套首付10万元，按揭款38万元，月还3000元。此外，还有5万元的活期存款和5000美金。两套房子的月还贷3800元，两年下来就是9。1万元，对留学期间没有收入来源的李先生而言，除现有的5万元活期存款外，尚有4。1万元的资金缺口。不过这个缺口李先生倒不担心，可将两套房都出租，以租养贷也可卖掉小房子套现，抵付大房子的还贷缺口。由于昆山房市长期看涨，投资房产的收益率一般都能达到7，很多朋友建议李先生留着两个房子，但这种方案是否适合他出国的特殊情况，李先生心里没底。还有金融资产是否继续存银行有没有收益更好风险也不大的投资渠道恰好有同学做理财师，便立即前去咨询。上海浦东发展银行金融理财师裘完州认为：李先生即将赴美就读并工作，出国的时间一般为5年以上，因此有必要对自己的资产和负债作一个妥当的安排，以消除后顾之忧。于是，理财师裘完州给李先生制定出了一个非常保守安全的理财方案。假如昆山房市如大家所说的那样会长期看涨，且年投资收益率7以上，则李先生应该尽可能保留房产，而不是将房产变现去投资其他的金融资产。因为7的收益率水平已经超过房贷利率，通过房贷投资房产仍是上佳的选择。从金融资产的投资收益率来看，年收益率要超过7的投资渠道主要有股票基金两类，都存在一定的风险，并需要投入精力，对于出国在外的李先生不适宜。因此建议李先生围绕着以下两个问题去思考：1出国期间李先生偿还房贷存在一定的财务压力，是否需要售出其中一套房产，甚至两套2手头上的现金是用于一次性提前还款，还是先投资并逐月用于月供资产负债分析因缺少李先生先后两次购房的时间，无法计算当前的房贷余额。假设第一套房子的10万元房贷已还1万元，尚余9万元，第二套房子的房贷余额为38万元。在此基础上，对李先生当前的资产负债状况作简要分析。现金流量分析存款用于月供假设每月房租收入为2500元，房贷月供款3800元，每月尚需从存款中拿出1300元来还款，两年共需从存款中提取31200元，两年后有59300元的积余。这表明李先生无需出售房产，依靠租金收入和银行的存款，足以支付两年期间的月供款。但此方案资金使用效率最低，支付房贷利息最多。存款全部用于提前还款一次性提前还款后，房贷余额38万元，房贷月供款3000元，减去房租收入2500元，每月资金缺口500元，此方案虽然能使支付房贷利息最少，但是由于没有足够资金支付房贷月供款，因此不可行。存款部分用于提前还款一次性提前还款75000元，房贷余额395000元，房贷月供3130元，减去房租收入2500元，每月从需存款中拿出630元来还款，两年共需从存款中提取15120元，两年后存款刚好提取完毕。此方案将存款的一部分用于提前还款，剩余部分用于房贷月供款，资金使用效率最高，支付的房贷利息最少见表二。根据以上分析，理财师裘完州建议李先生保留两套房产，一方面出租可获得租金，另一方面等待房产增值。手中的存款可拿出7。5万元用于提前归还房贷，其余1。55万元用于两年之内的月供款。租金与房贷月供款之间的差额刚好用1。55万元存款来弥补，在两年内应无还款困难。另外建议让1。55万元存款发挥出更大的效益，可以考虑投资流动性好基本无风险的货币市场基金，收益将明显高于银行活期存款。两年之后，李先生已完成学业，可以用工作收入弥补租金与房贷月供款之间的差额。此外，赴美留学学费和生活费都很高，好在因为这次李先生留学获得的是全额奖学金，学费及日常生活费用均无需自付。因为在美国没有车，生活很不方便，车价又便宜，余下的美元就可在当地买辆二手车。国际信用卡也不可或缺，不久前外汇管理局放开了国际信用卡只能用外币还款的限制，境外消费可以在境内用人民币还款。在美国随身携带，遇紧急情况可以适当透支，有最高50天的免息期，父母在国内可以很方便地帮其垫付。